Куповина некретнине у Мађарској: на шта треба обратити пажњу?

Куповина некретнине у Мађарској је релативно једноставан и брз процес.

Међутим, постоји неколико правила која треба запамтити како би се избегла непријатна изненађења.

Као и на сваком тржишту некретнина, постоје специфичне карактеристике које треба узети у обзир. То укључује правне и техничке аспекте, као и на сваком тржишту, али и специфичне карактеристике јединствене за мађарско тржиште некретнина, које већ неколико година привлачи посебну пажњу страних инвеститора.

Куповина некретнине у Мађарској: европска или неевропска

Прва ствар коју треба разликовати је да ли сте купац из Европске уније или не.

• Ако сте из Европске уније, можете куповати под истим условима као и мађарски држављани
• У супротном случају, мораћете да поднесете претходни захтев за дозволу. Ово је чисто административна формалност.

Такође, имајте на уму да није могуће, без обзира да ли сте европски држављанин или не, купити пољопривредно земљиште, осим разматрања оснивања мађарске компаније.

Истраживање тржишта некретнина у Мађарској

Le marché immobilier hongrois est le marché européen avec la croissance la plus élevée depuis 2015. Budapest était encore en 2018 la ville européenne avec le haut taux de croissance (19%).

Ово је тржиште које је у процвату већ неколико година, тако да није изненађујуће што постоји много агенција које нуде некретнине.

Међутим, опрез је неопходан.

Многе агенције (посебно велике) надувају цене, потпуно свесне међународне привлачности Будимпеште и јаке стране потражње за инвестицијама.

Стога вам не можемо саветовати да упоређујете цене агенција са званичном тржишном статистиком, по округу, по комшилуку. Важно је разумети тржиште (обим продаје, историју продаје у последњих 12 месеци у одређеном комшилуку итд.) како бисте брзо идентификовали добре понуде и избегли преплаћивање за некретнину, чак и реновирану.

Некретнине у Мађарској су веома тражене

L’importance de connaître le marché est renforcée par le besoin de réactivité. La concurrence des investisseurs étrangers mais également locaux est élevée de sorte qu’un manque de réactivité est rapidement sanctionné.

Специфичне карактеристике одређених некретнина у Мађарској

Пошто је мађарски релативно компликован језик, није увек лако разумети садржај неких огласа, посебно када се појављују правни или специфични термини (тешки за превод).

Ево две ситуације које се редовно срећу на мађарском тржишту некретнина:

Берлети јога: право коришћења непокретности

Када уочите некретнину и у огласу се истиче термин „берлети јога“, то није класична продаја.

Оно што се продаје је плодоуживање (право коришћења имовине) и приказана цена је стога цена тог права.

Потенцијални купац овог права моћи ће да стекне имовину (право власништва) тек након минималног периода и под одређеним условима.

Штавише, само мађарски држављани имају право. Ово је социјална мера за људе који немају довољна примања за куповину права на имовину.

Право прече куповине: право преференције за непокретности

Куповина некретнине у Мађарској значи уживање у мађарској архитектури, која је у традицији бечких или париских грађевина. Стога не чуди што влада има право прече куповине (право преференције) на одређене некретнине.

Постоји мапа улица и зграда обухваћених овом мером, али је најбоље проверити са удружењем стамбених јединица каква је ситуација на имању.

У пракси, то значи да ће управа моћи да користи своје право прече куповине до 60 дана како би добила имовину под истим условима (ценом) као и ви.

Урадите дужну пажњу на некретнини

Са растом тржишта некретнина у Мађарској, број агената за некретнине је такође нагло порастао.

Међутим – као и свуда – није разумно слепо веровати информацијама које они пружају.

Увек се побрините да проверите све информације које сте добили уз помоћ тима или адвокатске фирме.

На пример: стање сувласништва, финансијски аспект фонда, прошле и будуће реновације…

Адвокати у Мађарској: њихове вештине и њихова цена

У Мађарској је адвокат преферирани посредник. Он је тај који се брине о прелиминарном истраживању (регистар непокретности, провера власништва, потенцијални дугови итд.), као и о састављању правних докумената.

Мора се направити разлика:

Почетна понуда за куповину некретнине

Lorsque vous souhaitez acheter un bien en Hongrie, Le premier document à signer est une offre d’achat ad hoc reprenant les conditions essentielles (caractéristiques du bien, prix, acompte, date de la signature de l’acte final…).

Треба напоменути да ако купац накнадно одустане од уговора, депозит ће бити одузет. Слично томе, ако продавац накнадно одустане од уговора из разлога који се не може приписати купцу, продавац ће бити дужан да плати надокнаду једнаку двоструком износу депозита.

Купац је стога добро заштићен чак и у овој фази.

Коначни уговор о продаји

Коначни купопродајни уговор може се потписати у било ком тренутку. Странке су слободне да одлуче о датуму потписивања и условима плаћања. Стога постоји потпуна флексибилност.

На пример, стране могу одлучити да потпишу коначни уговор у року од две недеље од потписивања понуде за куповину. Такође могу одлучити да плате одређени проценат приликом потписивања уговора, а остатак касније. Жеље странака имају предност.

Регистрација ваше некретнине у земљишним књигама

Адвокатска канцеларија ће се побринути за неопходне административне процедуре. Након тога ћете добити власнички лист. Обавештење о упису у земљишне књиге и захтев за плаћање таксе за регистрацију (4%) уследиће у року од 90 дана.

Адвокатски хонорари у Мађарској

Адвокатска накнада је фиксни износ и није фиксирана. Свака фирма је слободна да сама одреди своју накнаду.

Међутим, имајте на уму да стандардна накнада износи око 1% од куповне цене. Ако фирма понуди да вам наплати двоструко више, саветујемо вам да будете опрезни.

‍